Czy jesteśmy skazani na kredyt? Polityka mieszkaniowa Wrocławia pod lupą

Polityka mieszkaniowa Wrocławia w praktyce nie istnieje – to podstawowy wniosek, jaki można wysunąć po analizie strategii miasta i dyskusji nad perspektywami na najbliższe lata. W debacie o prowokującym tytule “Czy jesteśmy skazani na kredyt?” udział wzięła socjolożka, ekonomista i aktywista miejski. Sala pękała w szwach.

Dorota Kłodnicka

Polityka mieszkaniowa nigdy nie była priorytetem polskich rządów po 1989 roku. Najkrócej można ją podsumować jednym z neoliberalnych haseł: “mniej państwa, więcej rynku”. Tymczasem pod względem warunków mieszkaniowych i dostępności mieszkań Polska zajmuje jedno z ostatnich miejsc w Europie. Prawie połowa Polek i Polaków (44,8%) mieszka w przeludnionych mieszkaniach (średnia w UE to 17,3%), a na 1000 mieszkańców i mieszkanek przypada zaledwie 360 mieszkań (średnia w UE to ok. 470 mieszkań).

Państwo z dużą determinacją wspiera jedynie budownictwo na własność, finansowane za pomocą kredytu hipotecznego. Wrocławski rynek mieszkaniowy jest dobrym odzwierciedleniem takiej strategii – 62,1% mieszkanek i mieszkańców deklaruje, że ma mieszkania własnościowe, a 25,6% wskazuje na wynajem mieszkania (Diagnoza Społeczna 2017).

Obok dominującego, ogólnopolskiego nurtu pojawiają się nieliczne samorządy, które stają się aktywnymi graczami na rynku mieszkaniowym. Jak pokazują lokalne działania i postulowane plany, Wrocław do nich nie należy. Zaledwie 16% wrocławskich mieszkań należy do gminy, a w “Strategii Wrocławia w perspektywie 2020 plus” wymowny jest zapis o standardzie mieszkań socjalnych, przydzielanych osobom w rozpaczliwej sytuacji materialnej, który “powinien skłaniać do wysiłków zmierzających do pozyskania mieszkań z rynku”. Także “Wieloletni plan gospodarowania mieszkaniowym zasobem komunalnym 2014-2019” wyraźnie wskazuje, że prywatyzacja mieszkań komunalnych pozostaje celem strategicznym Gminy.

Co to oznacza dla mieszkańców i mieszkanek Wrocławia? Kredyt hipoteczny jest w praktyce jedyną opcją, choć dostępną dla nielicznych. Deweloperzy w Polsce zarabiają prawie 30% na mieszkaniu, podczas gdy na Zachodzie jest to 5-8%.

– Ceny mieszkań w centrum mogą sięgać nawet 18 tys. za metr kwadratowy, a średnia to około 6 tys. – podała prowadząca spotkanie Magdalena Owczarek z Partii Razem. – Jeżeli zdecydujemy się zamieszkać na peryferiach miasta, cena spadnie do średnio 4,5 tys., lecz oznacza to problemy z komunikacją miejską, brak podstawowej infrastruktury, w tym na przykład szkół i przedszkoli na osiedlu.

Suburbia Wrocławia, stanowiące sypialnie miasta, to aktualnie najszybciej rozbudowująca się jego część. Widok nowych osiedli pozbawionych dróg dojazdowych, chodników i zaplecza infrastrukturalnego, stojących niemal pośrodku pola, nikogo już nie dziwi. Jakie są konsekwencje zjawiska suburbanizacji?

– Bohatersko walczymy z problemami, które sami niedawno stworzyliśmy. Na przykład, Wrocław buduje dziś szkołę dla Jagodna, jednocześnie wygaszając szkoły w centrum – mówił Przemysław Filar, prezes Towarzystwa Upiększania Miasta Wrocławia. – Nawet najbogatsi przegrywają w grze o mieszkania, choćby na zdrowiu, bo stoją w korkach po dwie godziny dziennie, chcąc dostać się do centrum.

Przemysław Filar - pośrodku. Fot. Tymon Rzewuski.
Przemysław Filar – pośrodku. Fot. Tymon Rzewuski.

Alternatywą dla kredytu hipotecznego jest rynek najmu. Jednak wynajem kawalerki we Wrocławiu w wygodnej lokalizacji to koszt nawet 2 tys. złotych. Wrocław jest trzecim najdroższym pod względem średnich ofertowych cen wynajmu miastem w Polsce, zaraz po Warszawie i Gdańsku.

– Wolimy brać kredyty, ponieważ wynajem mieszkania to opcja niedostępna nie tylko dla osób uboższych, lecz także tych o średnim statusie społecznym – podkreśliła dr Iwona Borowik, socjolożka z Uniwersytetu Wrocławskiego. – Ceny wynajmu stanowią około ¾ przeciętnej pensji w Polsce, dlatego starania o kredyt stają się dla Polek i Polaków priorytetem.

W niektórych miastach powstają społeczne agencje najmu, czyli publiczne instytucje zajmujące się wynajmem mieszkań z rynku prywatnego. W Polsce pilotażowe programy powstały już w Warszawie i Poznaniu. Dla właścicieli mieszkań społeczne agencje oznaczają gwarancję stałych, regularnych płatności i utrzymania stanu technicznego nieruchomości. Z kolei wynajmujący mogą liczyć na stawki niższe od rynkowych oraz – co niezwykle istotne – większą stabilność.

– To kolejny powód, dla którego Polki i Polacy decydują się na własność. Osoby korzystające z rynku najmu są zdane na sytuacje losowe, a okres wypowiedzenia na umowie to przeważnie tylko miesiąc – mówił dr Iwo Augustyński, ekonomista, członek Partii Razem. – Brakuje instytucjonalnej alternatywy dla wynajmu prywatnego, nie tylko w kontekście wysokiej ceny, lecz także zapewnienia poczucia stabilności. Gdyby miasto budowało plomby na wynajem, gdzie m2 kosztowałby 3-4 tys. zł, to wartość mieszkań w okolicy też by spadła, a co za tym idzie – kwoty czynszów. Więc władze Wrocławia miałyby realny wpływ na ceny wynajmu. Jednak jeśli włodarze są z jednej grupy społecznej, to oni myślą podobnie i nie o wszystkich mieszkańcach.

Jakie jeszcze możliwości rozwoju polityki mieszkaniowej stoją przed Wrocławiem? Według Przemysława Filara dobre praktyki można odnaleźć nie tylko na zachodzie Europy, lecz także o wiele bliżej:

– Takich przykładów jest wiele. W samym Wrocławiu powstała kooperatywa Nowe Żerniki i podobnych inicjatyw może być więcej. Są też w Polsce miasta, które aktywnie i skutecznie prowadzą politykę budowy mieszkań komunalnych. Należy do nich chociażby Warszawa i Poznań. Kolejny przykład to Złote Tarasy w Warszawie, czyli centrum handlowe powstałe na zasadzie partnerstwa publiczno-prywatnego. Szkoda, że w jego ramach powstał obiekt handlowy, lecz na podobnych zasadach Wrocław mógłby zacząć budować mieszkania.

Oddolne formy budownictwa mieszkaniowego, których przykładem są wrocławskie Nowe Żerniki, nie wymagają dużych nakładów finansowych w lokalnym budżecie.

– Miasto może mieć ogromny realny wpływ na ceny nieruchomości i najmu, kreując ceny na rynku mieszkaniowym – podkreślał Iwo Augustyński. – Jednocześnie Wrocław jest jednym z najbardziej zadłużonych miast w Polsce i możliwości finansowania aktywnej polityki mieszkaniowej z budżetu miejskiego są ograniczone. Szansą dla Wrocławia może być budowa mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe lub kooperatywy oraz uregulowanie kwestii najmu.

Podstawą aktywnej polityki mieszkaniowej samorządu musi być systemowe wsparcie i zagwarantowanie możliwości innych niż te, które oferuje prywatny rynek.

– Kluczem powinna być wielość form mieszkalnych o zróżnicowanych czynszach i metrażach, bo dzięki temu oferta będzie skierowana do adresatów w różnym wieku, o innych dochodach, potrzebach i oczekiwaniach – wskazała dr Iwona Borowik. – Po ponad 20 latach budowania kapitalizmu muszą pojawić się przestrzenie czynszowe i na wynajem. Przestańmy Polkom i Polakom wmawiać, że kredyty to jedyna opcja.


Spotkanie „Czy jesteśmy skazani na kredyt?” było trzecim z cyklu „Razem o Wrocławiu”, podczas których razem z mieszkankami i mieszkańcami Wrocławia ekspertki, eksperci, przedstawicielki i przedstawiciele organizacji pozarządowych oraz polityczki i politycy rozmawiają o ważnych dla miasta problemach i ich rozwiązaniach.